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Les transferts de baux commerciaux

Vous envisagez de remettre votre commerce à un tiers.  Les raisons peuvent être diverses : difficultés financières, changement d’activités, départ à la retraite, etc. A l’inverse, vous souhaitez devenir commerçant en développant un projet qui vous tient à cœur. La question du transfert et de la reprise de bail vous concerne !  Comment procéder et quels sont les pièges à éviter ? Vous allez tout savoir des baux commerciaux.

Vente ou achat d’un commerce : les divers baux commerciaux

Les baux commerciaux sont généralement conclus pour une assez longue durée (5 ou 10 ans), afin de tenir compte de l’amortissement des investissements. Qu’il s’agisse d’un restaurant, d’une boutique, d’un kiosque ou d’un institut de beauté, il arrive parfois que les locataires souhaitent se départir du contrat de bail avant son échéance. Cela est possible par résiliation ou par transfert de bail. Le locataire choisie généralement cette seconde option. Elle présente pour le locataire sortant un avantage financier, à savoir la vente du fonds de commerce. Le transfert de bail commercial est régi par l’article 263 du Code des Obligations. Y est stipulé que « le locataire d’un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur ». L’intérêt pour le repreneur est d’avoir encore quelques années de bail devant lui à des conditions qui restent inchangées. Cela lui permettra d’amortir ses travaux d’installation.

Obligations lors de changement de locataire 

L’ancien locataire reste solidairement responsable des obligations découlant du bail. Ceci vaut jusqu’au terme du contrat et au maximum pendant une période de deux ans. C’est au transférant qu’il revient de faire la requête auprès du bailleur (ou de la régie qui le représente). Ce dernier est tenu d’accepter le transfert s’il s’agit de la poursuite du même type d’activité (restauration, vente de vêtements, arcade de bureau, etc.). Un refus doit être appuyé par de « justes » motifs.

La reprise du fonds de commerce  

Très souvent, le fonds de commerce ou « goodwill » est revendu en parallèle au transfert de bail. Cela correspond à l’agencement, l’installation, le matériel, le mobilier. La notoriété et la clientèle du commerce entrent aussi en ligne de compte, pour autant que la même activité se poursuive. Quant au « pas-de-porte », il est strictement interdit puisque la localisation de l’arcade est propriété du bailleur et non du locataire. Ce dernier n’a donc pas la légitimité de gagner de l’argent sur quelque chose qui ne lui appartient pas.

Soyez vigilants aux vendeurs peu scrupuleux désireux de faire monter les enchères, notamment à des emplacements stratégiques comme dans l’hypercentre ! Le bailleur (ou la régie) n’est pas mêlé directement à la transaction. Il est cependant en droit de demander l’accord de reprise entre les deux partis et peut s’y opposer s’il estime qu’il y a un pas-de-porte dissimulé dans le montant de reprise. Il existe des sociétés spécialisées dans les remises de commerce qui « marient » les offres de cession et les repreneurs potentiels. Ces agences fournissent également des conseils pour déterminer la valeur du fonds de commerce.

Motifs de refus d’un transfert de bail

L’article de loi 263 CO peut être invoqué si le repreneur ne présente pas les garanties de solvabilité suffisantes. C’est également le cas si le montant du loyer ou du fonds de commerce est manifestement trop élevé par rapport aux capacités financières du nouveau locataire. Le transfert peut aussi être refusé si la nouvelle activité risque de porter préjudice au bailleur : bruit, non-conformité aux bonnes mœurs, secteur en crise, etc. Enfin, ne pas disposer des autorisations d’exploitation ou demander une transformation des locaux trop importante sont d’autres circonstances pouvant justifier le non-consentement du bailleur.

Attention aux risques financiers pour le transférant

Si le nouveau locataire a des retards de loyers, l’ancien locataire est porté responsable de la dette pendant deux ans au plus. Il en est de même lors d’éventuels dégâts commis par le bénéficiaire du transfert. Ne négligez pas ces hypothèses qui vous mettraient dans une situation embarrassante !

#EnBref : les régies (représentant les bailleurs) ne sont pas là pour entraver le déroulement des transactions. Leur rôle est de veiller à ce qu’elles reflètent la réalité du terrain. Ceci assure également une protection du futur locataire – « client » du propriétaire – qui sera conseillé et mis en garde contre d’éventuels abus.

Sources : 

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