Bien gérer sa copropriété
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Vous possédez un logement en copropriété, que ce soit pour y habiter ou pour le louer. Comment s’assurer que sa gestion soit optimale ? Quels sont les facteurs à prendre en compte ? La propriété par étages est intéressante, car elle permet de devenir propriétaire plus facilement, certains investissements et coûts étant partagés entre tous. Cependant, la copropriété paraît parfois difficile à comprendre. Ces quelques lignes vous aideront à mieux en saisir les facettes et par conséquent, à garantir une bonne gestion de votre bien.
Une propriété par étages, également connue sous l’abréviation PPE, est une forme de copropriété introduite dans le Code civil suisse en 1965. Elle comprend des parties privées – c’est-à-dire le logement et ses éventuelles annexes (caves, combles, etc.), sur lesquelles le propriétaire a un droit exclusif. La copropriété intègre aussi des parties communes, dont les membres de la PPE sont nommés copropriétaires. Les cages d’escalier, l’entrée de l’immeuble, l’ascenseur, le jardin appartiennent ainsi à la communauté de propriétaire sont des parties communes. La PPE fait appel à la solidarité entre les copropriétaires, par exemple lors des prises de décision ou en cas de charges non payées par l’un des membres.
#1 Comprendre les caractéristiques de la copropriété
Lorsque l’on traite de PPE, on parle souvent de quote-part et de fonds de rénovation. Que veulent dire ces termes ? Généralement exprimée en millièmes, la quote-part reflète la part de valeur d’une unité de logement par rapport à la valeur totale du bâtiment. C’est sur la base de cet élément que sont réparties les charges d’exploitation. Ces dernières comprennent divers frais : conciergerie, assurances, électricité, entretien, etc. Les frais de chauffage et d’eau sont également des frais communs qui se répartissent généralement selon d’autres critères que les %0 (m3, compteurs ou m2). La quote-part impacte aussi le pouvoir de représentation aux assemblées générales ; chaque décision doit en effet se prendre selon la majorité requise par la loi et le règlement de copropriété (il existe 4 différents types de majorité).
Quant au fonds de rénovation, c’est une réserve d’argent qui permet de financer les éventuels investissements et rénovations d’ampleur. L’assemblée générale fixe le montant de l’attribution annuel à ce fonds. Celui-ci est à constituer de préférence dès la création de la PPE, afin de générer une épargne suffisante en cas de besoin. L’utilisation du fonds de rénovation est réglementée par la loi et doit être validée par l’assemblée générale.
#2 Faire entendre sa voix lors de l’assemblée générale de copropriété
L’organe suprême de la PPE est l’assemblée générale des copropriétaires. C’est elle qui notamment approuve les comptes, prend les décisions relatives aux investissements et aux divers travaux engagés. Elle nomme (ou renouvelle) l’administrateur, le comité ou différentes délégations et les contrôleurs aux comptes. Enfin, l’assemblée générale traite des questions courantes qui ne sont pas du ressort de l’administrateur. La tenue d’une Assemblée de manière annuelle est obligatoire de par la loi et est mentionnée dans le règlement d’administration et d’utilisation.
#3 Choisir l’administrateur de la PPE
Une copropriété doit disposer d’un administrateur qui fonctionne comme son organe exécutif. Il peut être l’un des propriétaires ou un tiers, en principe une régie. Sa mission est la gestion interne de l’immeuble et la représentation de la communauté à l’égard des tiers. Sur la base d’un contrat de mandat, l’administrateur s’occupe des aspects administratifs, financiers, techniques et juridiques de la copropriété. Il doit faire preuve d’un bon sens de la communication. Enfin, il doit prendre les mesures urgentes pour empêcher ou parer à un dommage. Il gère également les réparations et/ou entretiens courants de la résidence qui ne nécessitent pas l’accord de l’assemblée. Il est donc essentiel de s’assurer que l’administrateur choisi démontre l’ensemble de ces compétences. L’expérience et la qualité des services est à analyser. Il est conseillé de comparer plusieurs offres, en veillant à ce que les différentes prestations proposées soient comparables.
#4 Garantir l’harmonie de l’ensemble
Les propriétaires sont tenus de respecter le règlement d’administration et d’utilisation de l’immeuble. Un complément – de type charte ou règlement d’immeuble – peut être introduit, faisant état des règles courantes relatives aux communs (buanderie, jardin, piscine, etc.). En cas de conflit ou de litige et si le problème ne peut être résolu à l’amiable, l’administrateur interviendra, dans la mesure du possible.
#5 Pérenniser son patrimoine
Pour les parties communes, les travaux futurs du bâtiment sont planifiés en tenant compte du montant au fonds de rénovation. Quant aux parties privées, c’est à chaque propriétaire de décider quels investissements il souhaite déployer et à quel moment. Cependant, un copropriétaire qui décide de faire des travaux dans son appartement est tenu d’en aviser l’administrateur. Ce dernier informera les autres membres de la PPE de la durée du chantier et des éventuelles nuisances occasionnées ; dans certains cas, il devra obtenir leur accord. L’administrateur effectuera aussi un état des lieux des parties communes (cage d’escalier par exemple) avant et après travaux, afin de garantir la bonne tenue de ces espaces.
Notre service PPE est à votre disposition.
