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    La gestion de contentieux

    Décryptage

    S’acquitter de son loyer semble une évidence. Et pourtant, ce qui devrait être une priorité pour les locataires ne l’est pas toujours. Des défauts de paiement peuvent survenir, qui impactent le propriétaire dans ses revenus. Le service « contentieux » de la régie se chargera alors d’engager le dialogue avec les locataires tout en veillant aux intérêts du bailleur. Ce dernier évitera ainsi de s’exposer à des soucis, notamment légaux, et de perdre des sommes d’argent parfois considérables.

     

    Dans le cadre des mandats de gestion qui lui sont confiés, le Comptoir Immobilier propose un service « contentieux » complet. Celui-ci intègre toutes les procédures de recouvrement des créances. Il a pour mission de défendre les intérêts du propriétaire et de le conseiller sur les moyens légaux d’action à disposition. Cependant, par le dialogue et la négociation avec les locataires, bien des situations trouvent une issue favorable sans devoir recourir à des démarches judiciaires.

     

    Quelles sont les conséquences d’un retard de paiement du loyer ?

    Sauf convention contraire, le loyer est payable par mois et d’avance, c’est-à-dire qu’il doit être réglé avant le début du mois suivant. Suite à un premier rappel sans réaction, le locataire reçoit une mise en demeure par lettre recommandée, avec un délai comminatoire de 30 jours. La régie – qui représente le bailleur – devra spécifier dans ce courrier le montant de la créance réclamé, son échéance et le délai octroyé. Y figurera également l’avertissement qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié de manière anticipée.

    Si, à l’expiration du délai fixé, le locataire ne s’est pas acquitté du règlement de l’intégralité de l’arriéré de loyer, le bailleur aura le droit de résilier le contrat de bail, moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Dans le cas contraire où le locataire s’est acquitté du montant en souffrance dans le délai comminatoire, la résiliation anticipée pour défaut de paiement est exclue. Lorsque le locataire persiste à ne pas payer, la régie lui adressera un avis de résiliation du bail.

     

    Récupérer la créance

    Simultanément, les procédures de recouvrement sont enclenchées. A leur issue, une réquisition de poursuite (saisie) peut être opérée ou dans le cas contraire, un acte de défaut de biens est délivré. Le contentieux s’occupe aussi de toute autre poursuite, telle que réquisition de prise d’inventaire (meubles et objets) en particulier pour les locaux commerciaux et les copropriétés. Cette démarche donne un droit de rétention au bailleur.

    Dans la plupart des cas, la situation se règle à ce stade de la procédure. Toutefois, si le locataire ne quitte pas son appartement après la fin du bail, il faudra recourir à son évacuation en saisissant les tribunaux compétents.

     

    Procéder de manière conforme

    Il est important de respecter certaines conditions afin de s’assurer que les démarches effectuées soient conformes à la loi. Il s’agira notamment de se renseigner sur la situation maritale du locataire. En effet, si ce dernier est marié, l’avis comminatoire, tout comme le courrier officiel de résiliation du bail, doivent être adressés par plis séparés à chacun des époux. Il en va de même lorsque plusieurs locataires partagent l’appartement : les lettres sont à envoyer à chacun d’entre eux, séparément.

     

    La conciliation avant tout

    Les collaborateurs du service « contentieux » jouent un rôle d’accompagnement et de conseil : qu’est-ce que le propriétaire peut ou a le droit de faire ? Les médiations – locataire-propriétaire – ont pour but de trouver des règlements à l’amiable. Certaines solutions, comme l’échelonnement de paiement, peuvent être mises en place, nécessitant parfois le soutien des services sociaux compétents. L’équipe de la régie doit faire preuve d’un sens humain, tout en restant ferme sur les obligations du locataire. Le service « contentieux » informe le propriétaire de toutes les étapes de la procédure en cours, par le biais de rapports réguliers. 

     

    Des démarches délicates

    Les dossiers « contentieux » relatifs à des logements ou des surfaces commerciales (Genève, Vaud, Valais) sont traités au sein d’un même service du CI. Ce dernier se charge aussi du suivi des paiements relatifs aux charges de copropriété. L’équipe a des connaissances juridiques pointues et régulièrement mises à jour, selon les pratiques et procédures en vigueur. Des compétences financières et administratives sont également nécessaires. Les collaborateurs sont amenés à se rendre à des audiences au Tribunal des baux et loyers et à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (TBL-CCBL); ils représentent et défendent ainsi les intérêts des propriétaires. Un ensemble de tâches complexes qu’un particulier aurait du mal à accomplir.

     

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