Sortie de crise : perspectives du marché immobilier suisse en 2021

Sortie de crise ?

Quelles perspectives pour le marché immobilier suisse en 2021 ?

Le coronavirus a impacté de manière brutale tous les aspects de l’existence, sans épargner les marchés économiques. Qu’en est-il du marché immobilier ? Cet article propose un état des lieux au second trimestre 2021. Les experts ont désormais davantage de recul sur les effets de la pandémie pour se permettre d’esquisser quelques perspectives. C’est le cas, entre autres, du Crédit Suisse qui a publié, en mars dernier, une étude « Home Sweet Home » dont nous présentons les principaux résultats.

Si la pandémie a modifié les cartes du marché immobilier, elle a également renforcé des tendances déjà existantes, comme le commerce en ligne ou le télétravail. De manière générale, la demande immobilière s’inscrit dans un contexte de stabilité économique et de taux immobilier qui se maintient à un niveau très bas en Suisse.

Un intérêt croissant pour la propriété

La pandémie a induit des changements dans nos préférences, puisque l’on tend à passer davantage de temps chez soi. Nous souhaitons des habitations plus agréables, plus spacieuses – en y intégrant si possible une pièce ou un coin bureau – et dotées d’espaces extérieurs (jardin, balcon, terrasse). Parallèlement, l’attrait pour la propriété (maisons individuelles et appartements) s’est renforcé et de nombreux ménages ont accéléré leur projet d’achat. Une analyse (Realmatch360) des abonnements de recherche sur les différentes plateformes immobilières en ligne confirment cette appétence.

Par ailleurs, une hausse de la demande de logements en périphérie urbaine et dans des zones rurales – aux prix plus accessibles – est constatée. L’intérêt pour les résidences secondaires (appartements, chalets) s’est également accru, en particulier dans les régions touristiques alpines. En effet, avec le travail flexible, leur utilité augmente. Enfin, l’immobilier de luxe est prisé, notamment par des personnes expatriées ou étrangères qui cherchent à acquérir un logement prestigieux sur sol helvétique.

L’offre, quant à elle, reste rare : la construction de logements en propriété en Suisse est en recul depuis plusieurs années et aucun renversement de tendance n’est en vue.

De fortes hausses des prix se font sentir sur le marché immobilier :

• +5,5% en 2020 et +4% en 2021 (contre 2,3% en 2019) pour les maisons individuelles
• +5% en 2020 et +3% en 2021 (contre 2,1% en 2019) concernant les appartements.

Notons à ce sujet, que les pourcentages publiés dans d’autres études comme celles d’Acanthe ou de Wüest Partner diffèrent légèrement. Une poursuite de cette dynamique est prévue pour l’année en cours.

La commercialisation des logements en propriété est plus rapide, comme en témoigne la diminution de la durée d’insertion : pour les appartements, on est ainsi passé de 110 à 74 jours et pour les villas de 98 à 77 jours.

Un rêve difficile à réaliser sur le marché immobilier

A l’heure actuelle, un tiers seulement des biens offerts sur le marché immobilier sont abordables pour les ménages à revenu moyen. Dans certaines régions de Suisse, la part des biens accessibles est quasiment nulle. C’est le cas également de bâtiments neufs et situés dans des emplacements centraux. Ainsi, dans les cantons de Zurich et de Zoug, dans la région lémanique et autour de Bâle et de Lucerne, presque plus aucun bien n’est accessible à des ménages avec un revenu moyen et disposant d’un financement par des fonds étrangers à 80% (fonds propres). Cela pousse de nombreux acquéreurs à déplacer leur intérêt vers des régions périphériques où les logements sont moins chers. Relevons que des opportunités supplémentaires se présentent si les ménages parviennent à dégager des fonds propres plus élevés. Quelques exemples : avance d’héritage, prêts sans intérêt, retrait du 2^e ou 3^e piliers de prévoyance sous certaines conditions, etc.

Marché immobilier locatif

Le segment locatif tire profit de la flambée des prix des biens en propriété. La solidité étonnante de la demande de logements locatifs est essentiellement liée au fait que le solde migratoire en Suisse n’a pas faibli sous l’effet de la crise. Il a même nettement augmenté en 2020 par rapport à 2019. En effet, de nombreux candidats à l’émigration ont choisi de ne pas quitter notre pays, considéré comme un territoire refuge en cette période de crise. Le solde migratoire devrait toutefois fléchir en 2021, entraînant un recul de la demande de logements.

Comme pour la propriété, la demande de logements locatifs subit une légère baisse dans les grands centres sans pour autant signifier un renversement de la tendance à l’urbanisation. Les villes restent attrayantes et des moteurs de l’économie. Des critères comme la qualité du logement, la proximité des établissements scolaires et de formation, les infrastructures de transport, les institutions culturelles et le cadre de vie (espaces verts, tranquillité, etc.) sont examinés avec beaucoup d’attention par les locataires potentiels.

La production de logements locatifs a définitivement dépassé son point culminant pour tendre vers une baisse (-12% de demandes de permis de construire en 2020). Même si réduite, cette activité de construction reste suffisamment importante pour ne pas engendrer d’effet sur le taux de vacance. Les projections tablent plutôt sur une augmentation moyenne des surfaces vacantes pour les logements locatifs de 2,85% courant 2021 (contre 2,75% en 2020), ceci pour l’ensemble de la Suisse. Les loyers proposés sont en baisse (-1,5%), aussi bien en 2020 qu’en 2021.

L’immobilier locatif de rendement reste toutefois très prisé. Les investisseurs apprécient les revenus stables générés par rapport à d’autres classes d’actifs. Cet intérêt se traduit par une pression sur le prix des immeubles qui devraient continuer à augmenter.

L’avenir des surfaces de bureaux

L’immobilier commercial a davantage été impacté par la crise du coronavirus que celui du résidentiel. On constate que la demande de surfaces de bureaux en Suisse est à la baisse : -700’000 m² (pour 2020 et 2021 cumulés). Cela n’empêche pas l’offre de continuer à augmenter. Par conséquent, les taux de vacance devraient s’élever et les loyers diminuer. Seuls les sites d’accès facile et les centres-villes sont susceptibles d’échapper à cette tendance. Ainsi, le fossé qui s’est déjà creusé entre les centres et les périphéries en termes d’offre de bureaux, de surfaces vacantes et de prix des loyers devrait s’accentuer dans les années à venir.

Quel est l’impact du télétravail, problématique qui a largement fait débat ces derniers mois ? Les entreprises ont réalisé que la pratique du travail à domicile fonctionnait, mais dans certaines limites. Le retour progressif au bureau a été observé à la suite des confinements successifs. Nombre de PME estiment que des économies substantielles en termes de surfaces administratives sont à réaliser grâce au télétravail. On peut ainsi s’attendre à une réduction de la demande au cours des prochaines années.

Les formules hybrides de travail, à domicile et au bureau, vont probablement s’imposer. La demande de bureaux se concentre principalement sur les emplacements centraux, disposant de services proches (commerces, restaurants, administration, etc.) et d’une bonne accessibilité. Les surfaces administratives mises sur le marché devront pouvoir répondre à de nouveaux modèles : desk sharing (postes de travail réaffectés quotidiennement en fonction des besoins et des disponibilités), coworking, espaces collaboratifs, etc., tout en étant modulables et connectés.

Surfaces de vente : le Covid-19 accélère la mutation structurelle

Durant la pandémie, les restrictions des activités de loisirs et le ralentissement du tourisme d’achat ont induit un déplacement de la consommation. Le secteur alimentaire et le commerce en ligne sont les grands gagnants de la crise. A l’inverse, les détaillants souffrent et nombreux sont ceux qui ont déjà mis la clé sous la porte. Il est fort probable que le commerce stationnaire ne retrouve pas son niveau antérieur à la crise sanitaire, une part importante des achats sur Internet étant amenée se maintenir.

L’augmentation du télétravail réduira la mobilité également dans le monde post-Covid. Les scénarios tablent sur une baisse de la fréquentation (entre 15 et 20% en moyenne), aussi bien des piétons que des automobilistes. Les trajets domicile-travail sont particulièrement affectés, avec moins d’achats spontanés et occasionnels. Pour les surfaces de vente, cela signifie que le processus de réduction de taille deviendra encore plus perceptible au cours des prochains trimestres.

Immobilier logistique, le segment du moment

L’augmentation des volumes de commandes sur Internet exige des surfaces logistiques importantes. La Suisse souffre toutefois d’un manque d’entrepôts et de centres de distribution/manutention modernes, car bon nombre de bâtiments actuellement affectés à cette utilisation sont vétustes. Sans compter que les projets de développement suscitent souvent des réticences de la part des riverains. Ainsi, la disponibilité des surfaces logistiques reste très faible et les prix sont en constante augmentation. Pour les investisseurs qui souhaitent obtenir des primes de rendement élevées, cette rareté de l’offre et les bonnes perspectives concernant la demande à long terme font de l’immobilier logistique une opportunité de diversification intéressante.

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