Acquisition de biens en société immobilière
Quels sont les avantages et difficultés qui se présenteront à vous?
Acheter un bien immobilier de rendement peut se faire en nom propre ou via une société immobilière (SI). Ces options ne sont pas toujours laissées au gré de l’acquéreur. En effet, certains objets immobiliers sont vendus exclusivement à travers une société immobilière. Par ailleurs, si vous détenez d’un parc immobilier, il peut être judicieux, selon la situation, de constituer une SI afin d’y transférer vos immeubles. Quels sont les avantages et difficultés qui se présenteront à vous ?
La genèse de la société immobilière
Une société immobilière (SI) est une structure dont le but principal est la détention et la gestion de biens, principalement de rendement. A l’origine, les SI se sont constituées afin de préserver l’anonymat des acquéreurs. Des actionnaires locataires ont créé des SI. Au lieu d’acheter des appartements en PPE comme cela se fait couramment aujourd’hui, ils ont acquis des actions donnant droit à l’utilisation d’une part déterminée de l’immeuble (ou lot).
Ces sociétés d’actionnaires-locataires (dites SIAL) n’existent quasiment plus aujourd’hui, ou du moins ne se créent plus. En effet, elles induisent des complications, en particulier au moment de la revente. Les seules restantes sont celles qui n’ont pu être liquidées totalement. Certains actionnaires ne sont pas en mesure d’obtenir des crédits supplémentaires ou des propriétaires étrangers ne peuvent récupérer l’impôt anticipé, en l’absence de convention de double imposition.
Motion Saudan
Au milieu des années 1990 est entré en vigueur l’article 207 de la Loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD). Ce dernier a permis la liquidation facilitée des sociétés immobilières en réduisant de 75% les impôts issus d’une liquidation. Une des conditions était sa radiation au 31.12.2003. La motion dite «Saudan» (modification de l’article 207 LIFD) a, quant à elle, introduit la possibilité d’une liquidation partielle pour les sociétés immobilières d’actionnaires locataires (SIAL).
Dès l’entrée en vigueur de cette motion, de nombreux détenteurs de SIAL ont saisi l’opportunité. La mesure temporaire – effective de 1995 à 1999, prolongée jusqu’en 2003 – prévoyait en effet également une réduction de 75% de l’impôt dans le cadre des liquidations partielles de SIAL. Relevons qu’outre son aspect incitatif, cette loi n’était pas sans intérêt financier, puisqu’elle a apporté dans l’escarcelle de l’Etat des sommes considérables (quelque 384 millions de francs au cours des cinq premières années).
Souci de confidentialité
La SI revêt la forme d’une société anonyme (SA) simple, soumise aux mêmes conditions que tout autre type de SA. Son principal actif est un ou plusieurs immeubles. L’acquisition via une société immobilière présente une particularité. L’acheteur devient actionnaire et touche donc un dividende annuel. L’atout de ce type de structure est de préserver l’anonymat du propriétaire, toutefois dans une moindre mesure que dans le passé. En effet, les actions au porteur doivent désormais être converties en actions nominatives (selon la Loi fédérale du 21 juin 2019 sur la mise en œuvre des recommandations du Forum mondial sur la transparence et l’échange de renseignements à des fins fiscales).
Il peut aussi arriver qu’un particulier ait intérêt à regrouper ses divers biens sous une même SI, qu’il créera à cet effet. Lors de successions compliquées ou de désaccords entre les héritiers, il sera plus aisé de partager des actions que des quotes-parts d’immeubles.
Fiscalité de la société immobilière
Pour un bien de rendement détenu via une SI, le particulier est soumis à un double impôt. En Suisse, une première imposition frappe le bénéfice des sociétés de capitaux. Puis, lorsque les dividendes s’ajoutent aux revenus des actionnaires, une seconde imposition a lieu. Cette double imposition est toutefois réduite aujourd’hui. Pour l’année fiscale 2020, un détenteur de participation qualifiée (détention d’au moins 10% du capital-actions) verra la part imposable de son rendement de participation s’élever à 70% (contre 60% en 2019) lorsqu’il s’agit de fortune privée et de 60% (contre 50% en 2019) si cela concerne une fortune commerciale (taux identiques dans les cantons de Genève et Vaud).
Avec la révision de l’imposition des entreprises (RIE III), les détenteurs de SI ont un autre avantage. Les revenus imposables de la SI sont soumis à l’impôt sur le bénéfice au taux de 13,99% (contre 24,16% précédemment).
Cependant, la création d’une SI pour y transférer un immeuble a un certain coût. Le bien sera soumis à l’impôt sur les bénéfices et les gains immobiliers (IBGI) si l’immeuble était détenu à titre privé. Le propriétaire bénéficiera ensuite des abattements liés aux années de détention. Dans le cas où il s’agit d’un immeuble détenu dans la fortune commerciale ou vendu par un professionnel, il sera soumis à un impôt sur le revenu. Relevons enfin que la vente d’une SI à un particulier qui souhaite la passer en nom pose certains problèmes quant aux coûts liés à la liquidation de la SI.
En conclusion…
Plusieurs éléments sont à considérer afin de comparer et de déterminer précisément le mode d’acquisition le plus adéquat d’un bien immobilier. La situation personnelle et fiscale du propriétaire est l’aspect central.
