ACQUISITION D’UNE PROPRIÉTÉ EN SUISSE PAR DES ÉTRANGERS

Mode d’emploi

Vous êtes intéressé par l’acquisition d’un logement individuel (chalet, appartement, villa) ou d’un bien de rendement commercial en Suisse ? Les stations de montagne et les villes suisses offrent un large choix d’objets immobiliers, parmi lesquels vous trouverez sans doute votre bonheur. Mais comment s’y prendre si vous êtes un ressortissant étranger ? Quelles sont les conditions propres au système suisse ? En suivant ces quelques conseils, l’acquisition de votre bien se fera sans tracas.

Acquisition d’une résidence secondaire et principale : bon à savoir

En tant qu’étranger, vous avez la possibilité d’acheter une résidence secondaire en Suisse. De belles propriétés sont mises sur le marché, que ce soit en plaine ou dans les Alpes suisses. Cependant, depuis janvier 2016, la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS) limite la construction de résidences secondaires et impose un système de quota communal de 20% au maximum. Vous devrez donc vérifier que l’objet immobilier visé se trouve dans une zone dite touristique. Par ailleurs, comme l’acquisition de biens par des étrangers non résidants en Suisse est encadrée par la législation fédérale (LFAIE), vous devrez demander une autorisation pour acquérir votre résidence secondaire. Les équipes du Comptoir Immobilier sauront vous guider dans ces diverses démarches.

Avant de vous lancer dans un achat, prenez connaissance des points suivants :

• Votre résidence secondaire devra être à usage privé uniquement. La location est autorisée de manière périodique et au maximum six mois par année.
• Un seul bien immobilier de vacances peut être acquis par famille.
• La surface habitable ne doit pas dépasser 200 m² (250 m² dans certains cas)
• La surface du terrain d’un chalet ou d’une maison ne doit pas dépasser 1000 m² (1500 m² dans certains cas)
• Il est interdit de revendre votre bien pendant cinq ans, sauf cas de force majeure (maladie, décès)

S’il s’agit d’une résidence principale, l’achat d’un bien sera finalisé après la délivrance d’un permis de séjour (généralement un permis de type B). La condition : vous devrez vivre et être domicilié dans ce logement. Si vous souhaitez bâtir, les travaux doivent commencer au plus tard un an après l’acquisition du terrain. Pour des ressortissants étrangers, le fait de posséder un bien foncier en Suisse ne donne pas pour autant droit à une autorisation de séjour.

Forfait fiscal pour millionnaires 

Notons que les cantons suisses peuvent accorder des permis de résidence à des étrangers non européens, s’ils jugent les rentrées fiscales intéressantes. Genève et Vaud exigent respectivement CHF 312’522.- et CHF 415’000.- d’impôts minimum à payer. Pour avoir droit à ce privilège, les bénéficiaires doivent habiter au moins six mois par année en Suisse. Ils doivent en outre renoncer à exercer une activité lucrative. En revanche, grâce au permis B obtenu, ils peuvent circuler librement dans l’espace Schengen. Depuis 2008, 653 étrangers ont bénéficié d’une autorisation de ce type, avec une majorité de Russes. Ces demandes sont en hausse depuis la crise sanitaire et le confinement. Les ultra-riches recherchent dans notre pays une certaine sécurité et des infrastructures de santé de qualité.

Financement et frais lors d’une acquisition 

De manière générale, les banques suisses accordent des prêts hypothécaires équivalant à 80% au maximum de la valeur du bien, déterminée selon leur propre estimation. Dans le cas de biens immobiliers prestigieux et de résidences secondaires, les financements hypothécaires sont en principe octroyés à hauteur de 60% au maximum. Cela veut dire que pour acquérir votre résidence secondaire, vous devrez disposer de fonds propres pouvant atteindre 35% à 40% du prix de vente, contre 20% dans le cas d’une résidence principale. L’ouverture d’un compte bancaire en Suisse est aisée ; elle nécessite les documents suivants : passeport, déclaration fiscale, certificat de salaire, certificat de dettes. Notez que la procédure d’acquisition, de possession et de vente de biens immobiliers, ainsi que leur fiscalité, sont principalement régies par les lois cantonales et communales.

Immeubles de rendement

Les immeubles de rendement commerciaux sont également accessibles aux étrangers. Ils peuvent être utilisés pour l’exercice d’une activité professionnelle ou être loués. Il n’existe aucune restriction quant au lieu et au nombre de biens acquis ; aucun permis de séjour ni autorisation d’achat n’est nécessaire. L’acquéreur peut l’acheter en nom propre ou par le biais d’une structure juridique suisse ou étrangère. Toutefois, avant de faire un prêt bancaire ou de miser des fonds propres dans le projet, la précaution de base consiste à établir une prévision simplifiée des revenus locatifs espérés, afin d’assurer un retour d’investissement rapide. Pour cela, il faut prendre en compte la fiscalité immobilière et éviter la vacance des locaux. La prévision doit se porter également sur les coûts d’entretien futurs, pour une mise aux normes énergétiques par exemple.

Démarches usuelles de l’acquisition 

Le notaire demandera les documents suivants afin de formaliser la transaction : autorisation d’achat d’une résidence secondaire délivrée par le canton ; permis de séjour s’il s’agit d’une résidence principale ; confirmation du financement de l’achat par une banque suisse ; passeport du futur propriétaire ; autorisation permettant au notaire de retenir sur le prix d’achat les frais et taxes associés à la transaction.

A réception des documents usuels et du versement de l’acompte de réservation (15% à 20% du prix d’achat), le notaire déposera une demande d’autorisation d’achat pour les étrangers. Il faudra ensuite compter entre deux et six mois pour obtenir ladite autorisation, ces délais pouvant varier sensiblement selon les cantons.