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Comment estimer correctement mon bien immobilier ?  

Dans le cadre d’un achat, d’une vente ou d’une succession, vous devez connaître la valeur de marché actuelle de l’appartement en PPE, de la villa ou du terrain en question. Pour ce faire, une estimation de son juste prix doit être réalisée. Plusieurs méthodes existent. Avant de vous précipiter sur un calculateur en ligne, suivez ces quelques conseils. Ils vous garantiront une évaluation cohérente du bien, sans le sous-estimer, ni le surestimer. Vous pourrez ainsi enclencher la stratégie la plus adéquate.

Calculateurs en ligne : gratuits mais incomplets

Vous trouverez sur Internet de nombreux calculateurs de prix. Ils ont pour but de déterminer une valeur indicative du bien immobilier dans la commune concernée. Ces outils se basent sur les prix proposés dans les annonces. En entrant certaines données, telles que le type de logement, le nombre de pièces, l’année de construction, vous pourrez vous faire une première idée de la valeur vénale actuelle de votre appartement ou villa sur le marché de l’immobilier en Suisse. Cette prestation est souvent proposée par des courtiers (parfois amateurs…) et régies, comme première accroche pour poursuivre sur la vente du bien. Uniquement basée sur certains critères prédéfinis, cette méthode reste lacunaire.

La méthode hédoniste

Un grand nombre de banques, assurances et caisses de pension évaluent aujourd’hui les objets immobiliers par la méthode dite « hédoniste » dans le cadre de l’attribution d’hypothèques. Ce type d’estimation est un procédé de comparaison de valeurs fondé sur les prix du marché. Il a été introduit en Suisse il y a une vingtaine d’années suite à la crise des années 1990 dans le but d’établir des critères d’évaluation objectifs. La méthode se base sur le recensement de critères relatifs à la construction (surface habitable, agencement des pièces, surface du terrain, etc.) et aux facteurs géographiques (localisation, environnement).

Un bien immobilier y est comparé avec des milliers de transactions et les prix atteints par des biens similaires au cours des mois précédents, ceci dans un emplacement comparable. Beaucoup de courtiers l’utilisent également pour obtenir une évaluation rapide et proche du marché. La méthode a toutefois ses limites car une vaste base de données n’est pas toujours disponible pour certains lieux. Le CIFI figure parmi les entreprises de conseil de premier plan pour son programme d’évaluation sur le marché suisse. L’UBS a développé un logiciel du même type en collaboration avec la société zurichoise Wüest & Partner.

Estimation de la valeur réelle du bien

Seule une estimation professionnelle sur place pourra confirmer la valeur effective des biens immobiliers. De nombreux facteurs sont en effet susceptibles d’en influencer le prix. Cette estimation est effectuée par des courtiers immobiliers qui apportent leur expérience du marché et de ses tendances. Ils ont également une bonne connaissance de la région dans laquelle ils interviennent. Ce processus est essentiel pour vous permettre de vendre votre bien dans les meilleurs délais et conditions. Une estimation complète se fonde sur la valeur du terrain et celle de l’objet découlant des standards de construction, à laquelle sera déduite la dépréciation due à l’âge.

En se basant sur des informations fournies par le propriétaire et sur ses observations sur site, le courtier intègre les diverses caractéristiques de l’objet. La situation géographique, le quartier, son état, les travaux effectués, la typologie, l’étage où il se trouve (pour un appartement), la vue et son orientation sont des paramètres déterminants. Les éléments techniques et juridiques sont également pris en compte. D’autres facteurs peuvent intervenir : l’environnement social et économique, la proximité d’équipements publics et de commodités, l’accessibilité aux centres urbains par les transports publics et routiers, les éventuelles nuisances, etc. Enfin, le bilan énergétique du bien peut être un critère important.

En conclusion : seule une estimation complète permet de refléter la valeur réelle d’un logement en phase avec le marché actuel. Ce rapport de 6-7 pages, effectué par un courtier expérimenté, est un prérequis incontournable pour fixer le juste prix. Tout en sachant que la valeur immobilière est liée au contexte économique en constante mouvance. Il convient donc de faire réévaluer son bien tous les trois à cinq ans. Adressez-vous à un courtier de bonne réputation et actif dans votre région !

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