Mettre mon bien en location – Conseils pratiques et juridiques

METTRE MON BIEN EN LOCATION

Me Jean-François Marti, BM Avocats :

Avant de proposer son bien immobilier à la location, un propriétaire bailleur sera confronté à un certain nombre de questions, qu’il serait bon d’appréhender pour assurer une mise en location efficace et sereine. Vu l’étendue de la législation et de la jurisprudence en matière de droit du bail et l’interaction du droit du bail avec d’autres lois, la présente contribution ne se prétend aucunement exhaustive et vise à présenter quelques notions utiles en la matière.

UN CONTRAT ÉCRIT ?

La loi n’impose aucune forme pour la conclusion d’un contrat de bail. L’établissement d’un bail écrit est cependant vivement recommandé, de manière à préciser les éléments essentiels du rapport contractuel. Avant d’établir un contrat de bail, un bailleur avisé devrait notamment s’interroger sur les points suivants :

QUEL OBJET?

Appartement, villa, local commercial, parking, chacun de ces biens peut être proposé à la location.

S’il loue une habitation, le propriétaire pourra choisir de la louer meublée ou non meublée. En cas de location meublée, il s’impose d’établir un inventaire du mobilier. Il faut souligner que, contrairement à une idée largement répandue, la location d’un appartement meublé n’échappe aucunement aux règles de protection du locataire.

Si le bien comprend des dépendances (cave, garage, parking) mises à disposition du locataire, il convient de le préciser dans le contrat ; s’il bénéficie d’un jardin, il est important de régler la question de son entretien, usuellement à la charge du locataire.

Pour les locations commerciales, il est conseillé de préciser la destination des locaux et de s’assurer de sa comptabilité avec l’immeuble et son environnement.

Le propriétaire d’un bien soumis au régime de la propriété par étages (PPE) devrait par ailleurs examiner l’acte constitutif et le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE (RAU) pour s’assurer que son projet de location est conforme aux règles de la PPE.

À QUEL LOCATAIRE ?

Le terme de « locataire » peut décrire une personne physique ou une personne morale.

Le candidat locataire doit fournir au futur bailleur les renseignements nécessaires à l’examen de sa candidature ; ces éléments varient selon la nature du bien loué (logement/local commercial) et la qualité du locataire (personne physique/personne morale).

Il est indispensable de s’assurer de sa solvabilité : s’agissant d’une personne physique, il est usuel de requérir copie d’une pièce d’identité (et de l’autorisation de séjour pour les étrangers), copie des trois dernières fiches de salaire ou une attestation de revenu établie par l’employeur ainsi qu’une attestation récente de l’Office des poursuites. Des références peuvent éventuellement être requises. S’agissant d’une personne morale, l’on demandera en général un extrait du Registre du Commerce ainsi le (les) dernier(s) bilan(s) ou le compte de pertes et profit, en plus de l’attestation de l’Office des poursuites.

D’autres documents et renseignements peuvent être exigés en fonction de circonstances particulières, pour autant qu’ils soient nécessaires à la conclusion du contrat.

En cas de pluralité de locataires, il est recommandé d’indiquer dans le bail que ceux-ci s’engagent conjointement et solidairement, chacun d’eux répondant pour l’entier des obligations découlant du contrat, notamment du loyer.

S’agissant d’une habitation, il faut se souvenir que le conjoint et le partenaire enregistré disposent de droits sur le logement familial, même s’ils ne sont pas expressément mentionnés comme partie au bail ; il est donc indispensable de connaître l’état civil du locataire ; le bail mentionnera en outre que le locataire est tenu d’informer le bailleur de tout changement de situation qui interviendrait en cours de bail.

QUELLE DURÉE ET QUEL LOYER ?

La loi prévoit que le bail peut être de durée déterminée, auquel cas il prend fin sans résiliation à une date fixe, ou de durée indéterminée.

S’agissant du bail de durée indéterminée, il est usuel de fixer la période initiale, ainsi que la durée de son renouvellement. Le délai minimum de résiliation pour un bail d’habitation est de 3 mois et de 6 mois pour un bail commercial. Le congé peut être contesté.

Le propriétaire qui souhaite récupérer son bien pour une date précise serait bien avisé de prendre ces paramètres en considération pour décider du type de bail voulu, gardant à l’esprit la prolongation judiciaire possible du bail, d’un maximum de 4 ans pour les habitations et de 6 ans pour les locaux commerciaux.

S’agissant du loyer, il peut, dans les limites prévues par le Code des obligations, en principe être fixé librement.

Il faut toutefois se souvenir que le locataire peut contester son loyer devant les instances judiciaires dans les 30 jours suivant la réception de la chose ; ceci vaut tant pour les logements que pour les locaux commerciaux, dans la mesure où les conditions de contrainte ou de majoration sensible du loyer (plus de 10% selon la jurisprudence actuelle) seraient remplies.

Seuls échappent à cette règle les appartements de vacances loués pour 3 mois ou moins, les appartements ou maisons familiales de luxe (notion restrictivement admise), comprenant 6 pièces ou plus (cuisine non comprise), ainsi que les habitations en faveur desquelles des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité.

En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent en outre rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage d’une formule officielle lors de la conclusion de tout nouveau bail ; la plupart des cantons romands l’ont fait.

Il est donc indispensable de s’assurer de l’obligation – ou non – de remettre cette formule au locataire lors de la conclusion du contrat. Il est en outre recommandé de faire contresigner une copie de la formule par le locataire ou de mentionner expressément dans le bail que la formule officielle a été remise au locataire lors de la conclusion du contrat. Si ce document n’est pas remis au locataire, ce dernier pourra, même après le délai de 30 jours, agir en contestation du loyer initial, qui sera alors fixé par le juge avec effet rétroactif.

QUELLE GARANTIE DE LOYER ET QUELLES ASSURANCES ?

La garantie de loyer pour les logements ne peut excéder 3 mois de loyer, hors charges; le montant de la garantie n’est pas légalement limité pour les locaux commerciaux, sous réserve d’abus de droit ; la garantie de loyer et son montant doivent être prévus dans le bail.

Lors d’un versement direct du montant de la garantie en main du bailleur, il a l’obligation de déposer cette somme sur un compte bloqué au nom du locataire, auprès d’un établissement bancaire autorisé.

S’agissant des assurances, le locataire devra dans tous les cas être en mesure de fournir une attestation de son assurance Responsabilité civile. En fonction de l’objet loué, d’autres assurances pourront être exigées.

CONCLUSION

La mise en location d’un bien et son suivi est affaire de professionnels et tout bailleur avisé ne manquera pas de s’entourer de leurs conseils.