Comprendre l’imposition des gains immobiliers en Valais : mode d’emploi

La vente de votre bien immobilier en Valais vous rapportera un gain substantiel ? Félicitations ! Mais avez-vous calculé l’impôt à payer sur cette plus-value ? En Valais, l’administration fiscale applique un barème clair : plus vous conservez votre propriété longtemps, moins vous payez de taxes. 

Un appartement à Sion vendu CHF 800’000 après 5 ans de possession peut générer CHF 15’840 d’impôt. Le même bien cédé après 20 ans ? Seulement CHF 6’336 ! 

Le canton du Valais récompense ainsi la patience des propriétaires avec des taux d’imposition dégressifs. Découvrez ici comment optimiser fiscalement la vente de votre bien immobilier.

Le fonctionnement de l’imposition des gains immobiliers en Valais

La fiscalité valaisanne applique une taxe sur la plus-value réalisée lors de chaque vente immobilière. L’administration fiscale cantonale prélève cet impôt selon un barème dégressif, avec des taux qui diminuent en fonction de la durée de possession du bien. Les propriétaires bénéficient ainsi d’une réduction progressive de leur charge fiscale au fil des années.

Le calcul du gain imposable

L’administration fiscale valaisanne établit le gain imposable en soustrayant le prix d’achat initial du prix de vente final. Les travaux à plus-value réalisés sur le bien viennent réduire l’assiette fiscale.

Prenons l’exemple d’un appartement à Sion :

• Prix d’achat en 2010 : CHF 500’000
• Travaux de rénovation en 2015 : CHF 50’000
• Prix de vente en 2022 : CHF 800’000
• Gain imposable : CHF 250’000 (800’000 – 500’000 – 50’000)

Les frais déductibles reconnus par l’administration fiscale

L’administration fiscale valaisanne autorise la déduction de plusieurs catégories de frais du gain imposable :

• • Les droits de mutation lors de l’acquisition : entre 1 % et 1,5 % du prix d’achat
  • Les frais de notaire : entre 0,5 % et 0,7 % du prix d’achat
  • Les frais d’inscription au registre foncier : environ 0,2 % du prix d’achat

• Les travaux de rénovation avec justificatifs

• Les commissions d’agence immobilière

À titre d’exemple, pour un bien de CHF 500’000, ces frais représentent approximativement :

• Droits de mutation (1,5%) : CHF 7’500
• Frais de notaire (0,7%) : CHF 3’500
• Inscription au registre foncier (0,2%) : CHF 1’000

N’oubliez pas que les travaux de rénovation et les commissions d’agence immobilière sont également déductibles, mais leurs montants varient selon chaque situation.

Les taux d’imposition applicables en 2025

Le canton du Valais adopte une politique fiscale qui récompense la durée de détention des biens immobiliers. L’administration fiscale cantonale diminue progressivement les taux d’imposition sur les gains immobiliers selon le nombre d’années de possession.

Le barème valaisan classe les bénéfices en trois catégories, avec des taux différenciés en fonction du montant de la plus-value réalisée lors de la vente.

Source : vs.ch

Pour mieux comprendre l’impact de la durée de détention sur l’impôt à payer, prenons l’exemple d’un appartement situé à Sion avec une plus-value de CHF 80’000 :

• Après 5 ans : un taux de 19,80 % s’applique au bénéfice. Le vendeur paiera CHF 15’840 d’impôt au fisc valaisan.
• Après 10 ans : le taux diminue à 15,12 %. Le montant dû à l’administration fiscale se réduit à CHF 12’096.
• Après 20 ans : le taux baisse à 7,92 %. L’impôt sur le gain immobilier s’élève alors à CHF 6’336.

Cette formule de calcul démontre l’intérêt d’une stratégie immobilière à long terme dans le canton du Valais. Les propriétaires bénéficient d’un abattement fiscal substantiel après plusieurs années de détention de leur logement.

Les possibilités d’exonération et de report d’imposition

Le droit fiscal valaisan prévoit diverses situations où le contribuable échappe à l’imposition sur les gains immobiliers. L’administration cantonale accorde ces avantages sous certaines conditions strictes.

Le remploi dans un nouveau logement principal

Le canton du Valais favorise l’accession à la propriété. Un propriétaire qui vend son logement principal dispose de deux ans avant ou après la vente pour acheter une nouvelle résidence en Suisse. Le montant du gain immobilier réinvesti dans l’acquisition ne subit alors aucune imposition.

La procédure suit plusieurs étapes auprès de l’administration fiscale valaisanne :

1. Déposer une demande de report d’imposition avant la vente
2. Fournir le contrat de vente et les documents d’acquisition du nouveau bien
3. Justifier l’utilisation personnelle du logement acheté

Les autres cas d’exonération

Le Code civil suisse et le droit fiscal cantonal prévoient d’autres situations d’exonération :

• Les transferts de propriété entre époux lors d’un divorce
• Les successions en ligne directe (parents-enfants)
• Les donations à des organismes d’utilité publique
• Les ventes à perte, quand le prix de vente se révèle inférieur au prix d’achat initial

L’administration fiscale exige systématiquement des justificatifs officiels : jugement de divorce, acte de succession, attestation d’utilité publique. Le contribuable doit anticiper ces démarches administratives pour bénéficier de l’exonération.

La déclaration et le paiement de l’impôt

Une fois votre vente immobilière finalisée en Valais, plusieurs formalités administratives demandent votre attention. Le notaire valaisan coordonne la procédure avec l’autorité fiscale cantonale.

Les démarches administratives à effectuer

Le notaire prépare l’acte authentique de vente et calcule le montant de l’impôt sur le gain immobilier. Il transmet ensuite le dossier complet à l’administration fiscale valaisanne. Cette dernière vérifie les éléments suivants :

• L’exactitude du prix de vente déclaré
• Les justificatifs des coûts d’investissement
• La durée de détention du bien
• Le statut fiscal du vendeur

La déclaration fiscale se fait via un formulaire spécifique aux gains immobiliers. Le notaire y inscrit tous les éléments de calcul : valeur initiale, frais d’acte, coûts des travaux, produit de la vente.

Une fois que la notification de taxation (bordereau d’impôt) est reçue, le vendeur dispose de 30 jours pour payer l’impôt sur le gain immobilier. Dans la majorité des cas, le notaire se charge directement du règlement en prélevant le montant sur le produit de la vente.

Quelques mots pour conclure

La fiscalité immobilière valaisanne récompense les propriétaires patients. Plus vous gardez votre bien longtemps, plus le taux d’imposition sur vos gains diminue. Cette règle simple favorise les investissements durables dans le canton. 

Les conseillers de Comptoir Immobilier maîtrisent certaines de ces subtilités fiscales. Notre expérience du marché local nous aide à optimiser le moment de votre vente. Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts : nous analyserons ensemble votre situation et coordonnerons les différentes étapes de votre transaction immobilière.