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Quels sont les meilleurs taux d’intérêt pour un emprunt immobilier ?

Grâce aux taux hypothécaires historiquement bas, il est aujourd’hui particulièrement avantageux de devenir propriétaire. Si emprunter de l’argent n’est pas cher, comment s’y retrouver parmi les divers types de taux proposés par les établissements financiers ? Ces quelques lignes vous guideront dans vos démarches.

 

 Précisions utiles

Le prêt (ou financement) hypothécaire est un crédit à long terme, garanti par un droit de gage immobilier. Ce prêt se réalise en général par un versement de fonds unique à l’emprunteur, qui s’engage à payer des intérêts et un éventuel amortissement.

Le prêt hypothécaire couvre en général 80% de la valeur du bien lors d’un achat d’un bien résidentiel destiné à devenir la résidence principale. Les 20% restants sont les fonds propres. Les organismes financiers ont l’habitude de scinder cette dette en deux rangs. Le premier rang couvre 66,6% de la valeur du bien, le second rang correspondant à 13,4%. La règle suivante prévaut : le 2e rang doit être amorti sur 15 ans et au plus tard à l’âge de la retraite. Vous pouvez toutefois obtenir un financement hypothécaire à 90%, dans la mesure où vous mettez en garantie une certaine partie des fonds propres, provenant par exemple de votre caisse de pension. Le prêt hypothécaire pour les résidences secondaires ou les biens de luxe est davantage de l’ordre de 40 à 50% de fonds propres.

 

 Quel type de taux hypothécaire choisir ?

Il existe plusieurs types de taux : fixe, variable et Libor.

  • Le taux fixe

    Il est limité dans le temps et déterminé dès la signature. La durée peut aller jusqu’à 25 ans, mais elle est couramment de 10 ans. Ce taux a l’avantage de permettre de calculer précisément votre budget puisque, par définition, il restera stable durant la période choisie. Cependant, une incertitude existe au moment du renouvellement de l’hypothèque, un taux plus élevé pouvant mettre en péril votre situation financière. Vous pouvez effectuer une résiliation au terme de la durée contractuelle de votre prêt hypothécaire. A ce moment-là, vous êtes également libre de choisir tout autre type de taux ou de changer d’établissement bancaire, cela avec un préavis de 3 à 6 mois en général.

  • Le taux variable

    Il dépend des mouvements du marché monétaire. Il peut se modifier en tout temps, à la hausse ou à la baisse. L’avantage est qu’il peut être résilié à n’importe quel moment. C’est la raison pour laquelle il reste le plus cher sur le marché et n’est utilisé que pour une période de transition, durant laquelle l’emprunteur a besoin de flexibilité. Il est bien entendu conseillé de privilégier cet emprunt en période basse, tout en vous assurant que vous disposez de ressources financières suffisantes en cas de hausse.

  • Le taux dit « Libor »

    Il est également lié aux mouvements du marché monétaire – mais européen uniquement. Il est réadapté régulièrement (tous les 3, 6 ou 12 mois) et a l’avantage d’être théoriquement plus faible que les taux fixes et variables. Par ailleurs, il vous met toutefois en situation d’insécurité, car vous serez en permanence soumis à des fluctuations. De plus, il est contracté pour une durée déterminée. Si vous résiliez votre prêt, l’organisme de financement exigera une pénalité qui peut correspondre au montant total des intérêts jusqu’à l’échéance du taux ou du contrat-cadre. Le taux Libor est particulièrement adapté pour des biens de rendement.

 

Les taux varient selon les prêteurs hypothécaires (banques, assurances et caisses de pension), leur source de fonds et leur stratégie spécifique. Ainsi, certains sont plus compétitifs sur les durées courtes, alors que d’autres favorisent les durées longues. A titre indicatif, un taux fixe correspond actuellement à 1% environ sur 10 ans, à 1,4% sur 15 ans, et un Libor à 0,6%. De nos jours, les hypothèques à taux fixe sur la longue durée sont les plus courantes.

 

La stratégie à adopter dépend de l’emprunteur

Pour faire votre choix, les principaux éléments à prendre en compte sont les suivants : le laps de temps présumé de détention du bien ; le taux maximal que vous pouvez assumer ; la spéculation sur l’évolution des taux. Dans le cas où l’on suppose une augmentation, il est intéressant de fixer le taux hypothécaire car la charge d’intérêt que l’on aura à payer restera identique. Dans le cas contraire, il peut s’avérer profitable de bénéficier du taux Libor, afin de profiter de la baisse. Il est possible de panacher les types de taux et les durées, en partageant le prêt en plusieurs tranches.

Depuis le début des années 1990, on constate que les preneurs d’hypothèque ayant parié sur la baisse des taux en privilégiant un taux Libor sont les gagnants, vu que les taux ont baissé de façon continuelle.

 

Critères d’octroi

Pour obtenir un crédit immobilier au meilleur taux, vous devez disposer d’un dossier de financement hypothécaire bien ficelé. Pour ce faire, divers paramètres entrent en jeu. Le premier est celui de la constitution des fonds propres, qui s’élèvent à 20%. Vous aurez l’obligation de payer au minimum la moitié de ces fonds propres en cash (économies non issues de la caisse de pension et/ou emprunt personnel). Les frais de notaire (5%) sont aussi à payer en espèces.

Le second critère est le taux d’effort (ou taux d’endettement). Le montant de l’hypothèque ne doit pas dépasser, en termes de charges, 33% de vos revenus, c’est-à-dire un tiers de votre salaire. Les établissements financiers effectuent un calcul théorique en se basant sur un taux d’intérêt volontairement élevé, à savoir 5%. A cela s’ajoutent l’amortissement standard, ainsi que des frais d’entretien correspondant à 1% de la valeur du bien. Ce budget offre une garantie à l’organisme financier que l’emprunteur peut tenir la charge, même si les taux d’intérêt venaient à augmenter dans le futur.

Enfin, le fait de devenir propriétaire engendre, de la part de l’administration fiscale, le calcul d’une valeur locative qui sera ajoutée au revenu imposable de l’acquéreur. Il existe cependant des moyens pour réduire ce supplément d’imposition, en payant des intérêts ou en choisissant la bonne façon d’amortir son hypothèque (par exemple en cotisant sur un contrat de 3e pilier). Enfin, vous pouvez déduire les frais d’entretien forfaitaires ou réels de votre bien immobilier.

 

En résumé

Chaque système a ses avantages et ses inconvénients. Qu’il s’agisse d’une nouvelle acquisition ou d’un bien de rendement, un conseiller en financement immobilier pourra vous orienter vers la meilleure stratégie à déployer. Il négociera pour vous les meilleurs taux du marché, grâce à son important volume d’affaires et la relation privilégiée qu’il entretient avec ses partenaires.

 

Sites Internet

  • DL MoneyPark – Conseils en financement immobilier – www.d-l.ch
  • Conseils en financement et gestion d’assurances Aznar & Cie – www.aznar.ch
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