Comment acheter en Suisse quand on est étranger ?

Vivre face au lac Léman, ouvrir une entreprise à Genève ou s’offrir une résidence secondaire en Valais : la Suisse fait rêver. Reste à savoir comment acheter en Suisse quand on est étranger, sans se perdre dans la loi fédérale, les permis et les autorisations cantonales. 

Voici un tour d’horizon clair des restrictions selon votre nationalité, des types de biens accessibles, des frais à prévoir, du prêt hypothécaire et des grandes étapes pour devenir propriétaire en Suisse. 

Le cadre légal de l’achat immobilier en Suisse pour un étranger

Avant toute visite, tout projet d’acquisition, tout coup de cœur sur une maison en Suisse ou un appartement avec vue sur le lac Léman, un texte de loi va dicter ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire : la Lex Koller. 

Cette loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, en vigueur depuis 1983, encadre strictement l’achat immobilier en Suisse par les non-citoyens. Son objectif ? Limiter l’emprise étrangère sur le sol helvétique et préserver le marché immobilier suisse pour les résidents.

Concrètement, la pratique et l’interprétation de la Lex Koller distinguent plusieurs situations :

• les ressortissants de l’Union européenne ou de l’AELE qui résident effectivement en Suisse (avec un permis B, C ou éventuellement L) sont généralement traités comme des résidents
• les étrangers avec un permis B ou C et un domicile principal en Suisse bénéficient de conditions plus favorables
• les ressortissants de pays tiers, en particulier sans permis C, sont soumis aux règles les plus strictes

Par ailleurs, chaque canton ajoute sa propre couche de réglementation. Les autorités cantonales de Genève, Vaud et Valais, parmi les cantons les plus prisés par les acquéreurs internationaux, délivrent les autorisations selon des critères locaux qui leur sont propres.

Quelles sont les conditions pour les étrangers selon leur statut de résidence ?

Vous l’aurez compris, la Lex Koller ne traite pas tous les acheteurs de la même façon. Vos conditions pour acheter un bien immobilier en Suisse varient selon votre permis de séjour, votre nationalité et le lieu où vous avez établi votre domicile. Trois grands profils se dessinent, chacun avec son propre régime juridique : voyons à laquelle de ces familles vous appartenez.

Les ressortissants de l’union européenne et de l’AELE avec domicile en Suisse

Vous êtes citoyen français, allemand, italien ou portugais et vous travaillez à Genève depuis quelques mois ? Bonne pioche : votre profil est le plus favorable au regard de la loi. En tant que résident en Suisse titulaire d’un permis B avec domicile effectif, vous pouvez acquérir votre résidence principale comme n’importe quel citoyen helvétique, sans aucune restriction. Concrètement, vous êtes libre d’acheter :

• un appartement en ville ou en campagne
• une maison familiale
• un terrain à bâtir

Les titulaires d’un permis C établis en Suisse

Après cinq à dix ans de résidence selon votre nationalité, vous décrochez le précieux permis C. Cette autorisation d’établissement place son titulaire au même niveau qu’un citoyen suisse pour l’achat immobilier. L’acquisition de résidences principales et secondaires s’effectue librement, sans autorisation Lex Koller, même si certaines réglementations cantonales ou locales peuvent encore s’appliquer (zoning, urbanisme, etc.). Cette liberté couvre :

• l’achat d’une résidence principale ou secondaire
• un logement destiné à votre usage personnel
• un investissement locatif ou patrimonial

Cette catégorie rassemble une grande partie des frontaliers de longue date installés sur l’arc lémanique, à Nyon, Versoix ou Coppet, qui ont fait le pas du déménagement définitif vers le canton de Genève après des années de navette quotidienne.

Les ressortissants de pays tiers et les non-résidents

Le tableau se corse pour les acheteurs venus des États-Unis, du Royaume-Uni post-Brexit, du Canada ou d’Asie. Sans domicile en Suisse, ces ressortissants se heurtent à un système de quotas cantonaux assez strict. Voici comment cela se traduit en pratique :

• pour une résidence principale : un permis de séjour B avec domicile effectif sur le territoire devient obligatoire ;
• pour une résidence secondaire : seuls certains cantons touristiques (Valais, Vaud, Grisons) ouvrent leurs portes aux personnes à l’étranger ;
• pour le quota : la Confédération délivre environ 1500 autorisations cantonales par année, réparties entre les cantons concernés.

Quels frais et quel financement prévoir pour un achat immobilier en Suisse ?

La question du statut tranchée, attaquons le nerf de la guerre : l’argent. Au-delà du prix d’achat affiché dans l’annonce, votre acquisition génère des frais annexes auxquels vous devez vous préparer, ainsi qu’un montage financier suisse réputé exigeant. Comptez entre 3 % et 5 % du prix d’achat en frais d’acquisition, avec des écarts notables selon le canton :

• à Genève, les droits de mutation, frais de notaire et émoluments du registre foncier avoisinent 4,5 % à 5 % ;
• dans le canton de Vaud, le taux d’impôt sur le transfert de propriété tourne autour de 3,3 % ;
• le Valais se montre plus accessible avec environ 2,5 %.

Côté financement, les banques helvétiques jouent la prudence : elles exigent généralement au moins 20 % de fonds propres, dont au moins 10 % sous forme de liquidités personnelles (épargne, 3e pilier, etc.), le 2e pilier pouvant éventuellement compléter la partie restante. 

Le prêt hypothécaire couvre généralement jusqu’à 80 % de la valeur de l’immeuble, le reste devant être financé par des fonds propres. 

Ajoutez à cela la règle des trois tiers : les charges (intérêts, amortissement, entretien) ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut annuel. Si vous êtes non‑résident, comptez généralement sur un apport de l’ordre de 30 à 40 %, voire plus selon les banques et la situation, contre 20 % environ pour les résidents.

Quelles sont les étapes du processus d’achat immobilier en Suisse ?

Vous voilà fin prêt à passer à l’action. Voici les grandes étapes du processus d’achat à anticiper avant de devenir propriétaire en Suisse :

• la définition de votre projet : type de bien (appartement, maison, terrain), région ciblée, budget global et usage prévu (résidence principale, secondaire ou investissement) ;
• la recherche du bien, idéalement avec un agent immobilier local qui ouvre l’accès aux objets off-market jamais publiés en ligne ;
• la formulation de votre offre, suivie en principe par la signature d’une promesse de vente qui formalise l’accord avec le vendeur
• la préparation du contrat de vente par le notaire et, si nécessaire, le dépôt simultané d’une demande d’autorisation cantonale ;
• la signature de l’acte authentique chez le notaire, puis l’inscription au registre foncier qui scelle le transfert de propriété.

Le délai d’instruction d’une autorisation peut varier de quelques semaines à environ 3 mois selon le canton et la situation, étant donné que certaines autorités peuvent être saturées ou dépasser leurs quotas annuels. Comptez entre 3 et 6 mois en moyenne, étape par étape, entre votre première visite et la remise des clés.

L’accompagnement de Comptoir Immobilier pour votre projet d’acquisition

Acheter en Suisse quand on vient d’ailleurs, ça ne s’improvise pas : entre les subtilités de la Lex Koller, les différences cantonales et les exigences bancaires, mieux vaut avancer avec un partenaire qui connaît le terrain. Comptoir Immobilier accompagne les acheteurs internationaux, fort de deux siècles d’expertise sur le marché immobilier suisse romand. 

Nos conseillers de Genève, Lausanne, Nyon, Montreux, Monthey et Sion suivent l’évolution de chaque commune au quotidien.