Expertise, stratégie d’investissement et rénovation : les leviers essentiels pour préserver la valeur d’un patrimoine immobilier et en assurer la transmission
Le rendement immobilier en Suisse a prouvé sa résilience face aux crises successives avec une hausse croissante des valeurs immobilières (141% sur une vingtaine d’années pour les appartements genevois). Derrière ce chiffre impressionnant se cache une réalité nuancée : tous les investissements ne se valent pas. Au coeur de notre service Expertises & Transactions, chaque situation est analysée par nos experts afin d’en maximiser la valeur et par conséquent, la rentabilité. Entre un rendement locatif brut de 3% dans les centres urbains et des performances dépassant 7% dans certaines régions périphériques, les écarts sont considérables. Le calcul du rendement net, la pression fiscale, et les risques de vacance locative complexifient encore l’équation.
Entre les critères de localisation et d’affectation, comment atteindre le meilleur compromis rendement-risque ?
Un marché porteur pour les investisseurs
La stabilité du marché immobilier suisse séduit les investisseurs à la recherche de rendements stables. Au cours du troisième trimestre 2025, la dynamique positive s’est confirmée pour les immeubles de rapport. Les prix de transaction des immeubles à usage résidentiel et mixte ont progressé de 1,3%, signe d’une hausse sensible de la demande. Sur un an, la croissance s’établit à 1,5%, un rythme légèrement supérieur mais nettement en deçà de la moyenne de 3% enregistrée depuis 1998. Sur la période, on observe une hausse de l’indice de prix de 128,8% pour les biens de rendements. (source : IAZI Investment Real Estate Price Index).
Cette progression constante des valeurs renforce l’attrait de l’investissement locatif dans la région. La hausse des prix permet de préserver le capital face à l’inflation, tandis que la politique de taux zéro de la Banque nationale suisse maintient un coût de financement particulièrement avantageux, soutenant les acquisitions. À la différence de placements financiers plus volatils, l’immobilier locatif offre un actif pérenne et transmissible.
De l’expertise à l’action
Pour assurer la réussite de la transaction – qu’il s’agisse de vente ou d’acquisition d’un immeuble -, il est primordial d’analyser l’ensemble des données relatives au bien et à son environnement, ainsi que les tendances du marché immobilier. Autrement dit, mener une véritable due diligence, cet audit approfondi destiné à sécuriser les décisions d’investissement. C’est le rôle du service Expertises & Transactions, la division du Groupe Comptoir Immobilier dirigée par Arnaud Hubmann, qui réunit des experts hautement qualifiés (Brevet fédéral, IEI, MAS-EPFL), dont Julian Pelloux et Nathan Haldemann.
Ce département se distingue par la conduite d’expertises immobilières complètes, couvrant les volets économiques (état locatif, charges, fiscalité, rentabilité), techniques (diagnostics, travaux à prévoir) et juridiques (droit du bail, droit de l’aménagement du territoire et droit des constructions). Il intervient sur tout mtype d’actif, avec un focus marqué sur les immeubles – résidentiels ou d’activités – quelle que soit la zone d’affectation. Institutionnels, organismes publics et particuliers actifs dans l’immobilier d’investissement font régulièrement appel à cette division. « Comprendre le sens du lieu, la vocation d’un bâtiment et son mpotentiel : c’est ce qui permet de conseiller avec mjustesse », affirme Arnaud Hubmann.
En cas de vente, Expertises & Transactions assure un accompagnement complet, depuis l’expertise de l’immeuble jusqu’à la signature de l’acte notarié, en passant par l’ensemble du processus de commercialisation. « Par ailleurs, notre collaboration avec le réseau international Savills nous ouvre l’accès à un large portefeuille d’investisseurs étrangers, indique Nathan Haldemann. La division profite aussi de son partenariat avec H&B à Zurich, ce qui renforce notre présence sur l’ensemble du territoire national ».
Depuis 2020, la division a accompagné la vente de 60 immeubles représentant 2,8 milliards de francs de transactions, autant de projets où la valeur économique a été pensée en cohérence avec l’usage, la durabilité et l’identité des lieux.
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La rénovation comme levier
Les études sont complétées par des recommandations personnalisées, afin d’optimiser la prise de décision et la valorisation potentielle. Selon Julian Pelloux, « de belles opportunités se dessinent aujourd’hui en Suisse romande, en particulier sur les bâtiments existants à rénover – notamment dans une perspective d’optimisation énergétique – ou à revaloriser par des surélévations avec création de logements. Cette approche s’appuie sur l’expertise de CI Rénovations, notre bureau d’architectes interne ». Son directeur, Stéphane Biagi, explique : « Lorsque des immeubles de notre parc sous gestion ne répondent plus aux normes légales en vigueur ou sont vétustes, nous informons immédiatement les propriétaires concernés. Des mesures ciblées leur sont proposées, avec des variantes et un phasage des travaux, ainsi que des solutions de financement avantageuses. Ces conseils reposent sur des audits CECB+, le certificat énergétique cantonal des bâtiments, qui constitue à la fois un outil d’analyse mcomplet et un passage incontournable pour accéder maux subventions ».
« Les transformations doivent s’inscrire dans ml’histoire et l’esthétique du bâtiment. Bien faites, elles renforcent sa valeur patrimoniale et son attractivité », ajoute-t-il.
L’enjeu est clair : anticiper pour éviter de subir. Alors que les exigences légales, notamment dans le domaine énergétique, vont se renforcer, il est primordial d’agir avant que les contraintes ne s’imposent. Cette démarche préventive prend également tout son sens dans le cadre d’une succession, car elle permet de transmettre un bien sans en alourdir la charge pour les héritiers.
« Les acquéreurs intègrent désormais le coût des rénovations dans leurs négociations : un immeuble énergétiquement inefficace se vend moins bien et moins cher, tandis qu’un bien rénové conserve sa valeur, voire gagne en attractivité. Ne rien faire expose à une perte de valeur importante et à une vente contrainte dans des conditions défavorables. À contrario, rénover permet de sécuriser son patrimoine, d’améliorer sa rentabilité locative et de rester compétitif sur le marché », résume Arnaud Hubmann. Au Comptoir Immobilier, les professionnels ont la conviction que l’expertise immobilière ne se limite pas au rendement. Elle contribue au développement territorial et à la qualité des lieux que nous laisserons demain.
