Valeur locative supprimée, fiscalité révisée
L’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse) est l’organisation faîtière romande des professionnels de l’immobilier. Elle se compose des associations cantonales de l’économie immobilière implantées dans les six cantons romands. À ce titre, elle est le porte-parole de quelque 400 entreprises et de plusieurs milliers de professionnels de l’immobilier actifs dans les domaines du courtage, de la gérance, du développement et de l’expertise immobilière. Dès lors, les membres de notre organisation gèrent environ 80 % des immeubles sous gestion dans toute la Suisse romande pour des milliers de propriétaires et avec une incidence directe sur le logement de centaines de milliers de locataires.
Dans le cadre de la votation du 28 septembre 2025, l’USPI Suisse avait mené campagne contre la suppression de la valeur locative. En effet, nous avons toujours relevé que si nous souscrivons à la suppression de la valeur locative, l’ensemble des déductions fiscales existantes pour tous les propriétaires devait être maintenu. En contrepartie, de nouvelles déductions fiscales pour les locataires devaient être introduites, ce qui permettrait de respecter l’égalité de traitement, comme expliqué par le Tribunal fédéral dans son arrêt du 11 décembre 1996 (ATF 123 II 9).
Le peuple suisse et les cantons ont en décidé autrement et ont octroyé la possibilité pour les cantons d’introduire un nouvel impôt cantonal sur les résidences secondaires. Comme cet objet était lié à la suppression de la valeur locative, celle-ci a donc également été supprimée. Cette réforme devrait entrer en vigueur, au plus tôt, en 2028. À l’heure actuelle, nous ignorons si des cantons vont introduire une nouvelle imposition des résidences secondaires qui pourrait être supérieure à l’actuel impôt sur la valeur locative des résidences secondaires.
Définition et historique de la valeur locative
Le propriétaire d’un logement qui y habite lui-même bénéficie d’un avantage car il se “loue à lui-même” l’objet. Il jouit donc d’un revenu de location (théorique) en nature. En contrepartie de cet avantage en nature le contribuable encourt des frais (de financement, d’entretien, de réparation) qu’il peut déduire de son revenu imposable (principe de la valeur nette).
Depuis son introduction (dans les années trente) et sa consécration légale (en 1958), de nombreuses interventions parlementaires et des initiatives visant à modifier ou à supprimer la valeur locative ont été déposées. La dernière en date, une initiative parlementaire intitulée “Imposition du logement, changement de système” (17.400) a été adoptée par les Chambres fédérales.
Contenu et effets de la réforme de la valeur locative
Suppression des valeurs locatives et d’un certain nombre de déductions
Cette réforme prévoit la suppression de la valeur locative des résidences principales et secondaires, tant au niveau fédéral que cantonal. En contrepartie, les déductions des frais d’entretien, des frais de remise en état, primes d’assurance, etc. seront supprimées. Les entreprises de la construction pourraient donc connaître une hausse notable de leurs carnets de commandes jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme, puis la demande pourrait se réduire fortement.
Au niveau fédéral, les déductions relatives aux travaux d’assainissement énergétique seront également supprimées. Les cantons pourraient continuer d’octroyer des déductions pour les impôts cantonaux et communaux, jusqu’en 2050. Par ailleurs, les propriétaires d’immeubles de rendement ne pourront également plus déduire les travaux d’assainissement énergétique au niveau fédéral.
À ce jour, nous ignorons si les cantons vont maintenir ou non la déduction actuelle pour ce type de travaux. En cas de maintien de la déduction, la question se posera de savoir si elle reste inchangée, si elle est étendue ou au contraire restreinte par rapport au système actuel.
D’un côté, les propriétaires sont incités, voire obligés, d’assainir leurs immeubles. De l’autre côté, les incitatifs fiscaux fédéraux sont supprimés et les subventions fédérales pourraient être fortement réduites dans le cadre des contraintes budgétaires de la Confédération. Les assainissements énergétiques vont donc être plus coûteux et un certain nombre de propriétaires pourrait
devoir vendre leurs immeubles énergivores.
Ce contexte, couplé avec des législations cantonales ambitieuses en matière énergétique, va engendrer une très forte demande de travaux, et donc des hausses de prix des matériaux et de la main d’œuvre, sans parler du fait que les délais de réalisation de ces travaux et la durée des procédures administratives risquent d’augmenter fortement.
En cas de revente d’un bien immobilier énergivore, le vendeur risque d’être pénalisé (avec une baisse du prix de vente) dès lors que l’acquéreur ne pourra plus déduire les travaux d’assainissement énergétique. La baisse de prix pourrait être d’autant plus importante pour les résidences secondaires énergivores dès lors que l’acquéreur risque de devoir supporter un nouvel impôt.
Quant aux contribuables imposés sur la dépense (forfait fiscal), leur situation ne devrait pas substantiellement changer dès lors que la valeur locative n’est qu’un élément parmi d’autres pour déterminer le montant de l’impôt et la valeur de l’usage de la propriété acquise par le contribuable continuera d’être prise en compte comme l’un des principaux postes de leurs dépenses.
Déductibilité des intérêts hypothécaires largement restreinte
Concernant la déductibilité des intérêts hypothécaires et autres intérêts passifs, elle est limitée à une proportion de la valeur des immeubles sis en Suisse (hors résidences principales et secondaires) par rapport à l’ensemble de la fortune du contribuable. Autrement dit, si le contribuable n’a comme fortune que la valeur de sa résidence principale ou secondaire et/ou aucun immeuble de rendement, il ne pourra plus rien déduire, y compris les intérêts de ses prêts commerciaux.
En cas de première acquisition d’un immeuble à usage personnel, les contribuables pourront déduire les intérêts privés passifs imputables audit immeuble durant l’année fiscale qui suit celle au cours de laquelle ils l’ont acquis, à concurrence de CHF 10’000.- pour les couples et de CHF 5’000.- pour les personnes seules, le montant maximal de la déduction diminuant de 10% par an.
La question de l’amortissement de la dette hypothécaire va se poser. D’une part, en remboursant sa dette, le propriétaire immobilise son capital et, au vu des taux hypothécaires relativement bas, il pourrait obtenir davantage de rendement dans d’autres placements. D’autre part, la part de sa fortune, également imposée, va aussi augmenter. Par ailleurs, il n’est pas exclu, dans le cadre des contraintes budgétaires de la Confédération, que les retraits de deuxième et troisième piliers soient davantage taxés, ce qui pourrait être un frein au remboursement de la dette hypothécaire.
Le transfert de la maison familiale au sein d’une société pourrait être une option, afin de pouvoir continuer à déduire les intérêts hypothécaires, mais les revenus de la société feront aussi l’objet d’une taxation, de même que la fortune mobilière (actions de la société) qui sera aussi englobée dans la fortune de l’actionnaire.
Propos recueillis par Frédéric Dovat – Secrétaire Général de l’USPI Suisse
